Din aceste motive, acordurile de lock-out devin tot mai populare. Sub un acord tipic, vanzatorului ii va fi interzis sa interactioneze cu orice alt cumparator in perioada de exclusivitate. Aceasta va include negocierea, accesul la proprietate, oferirea unui proiect si, in mare, a oricaror schimburi de puncte de vedere cu un alt potential cumparator. Vanzatorul poate fi, de asemenea, obligat sa scoata vanzarea proprietatatii de pe piata.

Cumparatorului ii poate fi solicitat sa plateasca un depozit catre vanzator, reprezentand consideratie din partea vanzatorului la intrarea in acordul lock-out. Acordul va pune presiune pe cumparator sa faca schimb de contracte inainte de sfarsitul perioadei de exclusivitate. Cu toate acestea, in cazul in care cumparatorul nu este fericit de rezultatul investigatiilor sale referitoare la proprietate, la sfarsitul perioadei de exclusivitate el se poate retrage (cu conditia ca acordul sa fie redactat corect), fiindu-i inapoiat depozitul.

Desi este tentant pentru parti sa intre intr-un astfel de acord foarte repede, continutul acestuia ar trebui sa fie redactat in asa fel incat sa fie executoriu si sa cuprinda toate ipotezele ce pot aparea in cursul perioadei de exclusivitate. Ar trebui sa fie elaborat in mod clar si partile trebuie sa fie de acord cu termenii acestuia.

Similar, un vanzator va dori de multe ori ca schimbul de contracte sa aiba loc rapid, si va cauta o forma de angajament din partea cumparatorului.
 

Acesta poate include urmatoarele dispoziții:
• vanzatorul va fi de acord ca sa inceteze imediat negocierile/discutiile existente cu tertii;
• vanzatorului nu ii va fi permis sa intre in orice fel de tranzactie cu parti terte in cursul perioadei de exclusivitate (blocare);
• vanzatorul va fi de acord sa nu ofere informatii cu privire la proprietate sau detalii de afaceri ale vanzarii catre orice alti potentiali cumparatori.

Acordul trebuie sa fie incheiat pentru o durata determinata, reprezantand un "timp rezonabil", eliminand toate incertitudinea; in practica, de obicei se exprima intr-un anumit numar de zile sau saptamani de la primirea unui pachet de documente pre-contractuale cuprinzator (de exemplu copiile titlurilor de proprietate, documente comerciale si un draft de contract).

Acordul poate fi deasemenea stabilit  pentru intervalul de timp in care cumparatorul ar trebui sa ofere comentariile despre documentatie, oferind vanzatorului dreptul de a rezilia contractul mai devreme, in cazul in care termenul nu este respectat. In mod similar, vanzatorul ar trebui sa fie obligatit să efectueze cu promptitudine anchetele pre-contractuale.

Acordurile lock-out sunt utilizate la inceputul unei tranzactii cu proprietati si sunt destinate pentru a preveni vanzatorul de a negocia cu terte parti in timpul unei perioade fixe.  Ele pot fi, de asemenea, utilizate pentru a restrictiona cumparatorul de a progresa discutii asupra altor proprietati in aceasta perioada, deși acest lucru este mult mai putin frecvent.

Este important să precizam ca nu exista nici o garantie ca schimbul de contracte va urma acestui  acord lock-out. Intentia este de a oferi timp cumparatorului pentru a efectua investigatii si de a organiza finantele, nu de a obliga vanzatorul la finalizarea vanzarii.

In cazul in care acordul de lock-out este incalcat, remediile cumparatorului sunt de obicei reduse numai la costurile suferite pana la acel moment.

Dezavantajele ar fi ca acordurile lock-out dureaza de multe ori mai mult decat este de preferat pentru a se negocia si pot distrage partile de la realizarea si progresarea tranzactiei initiale.

 Mihaela Padure - avocat